Historial Casa Club
Introducción
Cuando compramos casa en ésta zona, se pagó un año de mantenimiento de nuestra entrada y en esa cuota también incluía parte para la Casa Club, en mi caso recuerdo que fueron $ 7,800 pesos para cubrir un año. Yo llevo 2 años viviendo aquí, por lo que un año no aporte nada para casa club, hay vecinos que llevan más años, y por ende más tiempo sin que se les cobre nada para Casa Club, las otras cerradas llevan aún más años que nuestro fraccionamiento y es el mismo caso.
Cuando compramos Casa, la compramos en régimen de condominios, junto con áreas comunes como parque, entrada de fraccionamiento, Casa Club, etc. por lo que legalmente no es opcional si uno quiere o no aportar para áreas comunes, Casa Club es un área común y según la ley es indivisible, si desde un inicio no se pretende pagar dicha aportación, se hubiera buscado otra alternativa de casa en otra parte de la ciudad, sin fraccionamiento cerrado ni Casa Club.
Dicho ésto, la cuota de vecinos, por obligación, debe ir toda la aportación junta, tanto para áreas comunes como para servicio de seguridad de entrada a fraccionamiento.
Les paso un resumen sobre los Derechos y Obligaciones en Régimen de Condominio:
¿Qué contempla la ley de propiedad en condominio?
La Ley de Propiedad de Condominios permite regular los derechos, deberes y obligaciones para la convivencia dentro del conjunto. Por ejemplo, definir el reglamento del condominio, quién es el administrador, cómo se conforma la asamblea general, las penalizaciones para deudores, el presupuesto y la cuota de mantenimiento, entre otros tantos pendientes. También considera las obligaciones que tendrán los condóminos para garantizar el fondo de mantenimiento del inmueble, que se utilizará para eventos extraordinarios.
Los derechos del condómino
- Los condóminos deberán respetar las unidades de propiedad individual.
- Participar, votar y decidir acciones en las asambleas generales de condóminos.
- Disfrutar de las áreas y bienes de uso común del condominio, sin afectar el derecho de los demás.
- Poder ser electo como administrador, así como percibir una retribución por el puesto.
- Solicitar al administrador, la información sobre los fondos de mantenimiento, administración y de reserva.
- Acudir ante las autoridades competentes y denunciar violaciones al Reglamento Interno del condominio.
- Denunciar hechos de agravios a su propiedad o a las áreas comunes del condominio.
- Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones que desee en el interior de su unidad, sin dañar a la propiedad de los demás condóminos, ni a las áreas comunes.
Las obligaciones del condómino
- Abonar una cuota de mantenimiento que será utilizada para el pago de servicios, reparaciones y la conservación de las áreas comunes.
- Pagar las penalizaciones por el retraso en el abono de la cuota mantenimiento. Este monto se acuerda y plasma en el Reglamento del Condominio.
- Participar en las asambleas. La legislación dictamina que por lo menos el 20% de los condóminos debe acudir a las asambleas generales.
- Hacerse cargo de las reparaciones de la propiedad individual, si los daños afectan a terceros.
- Utilizar de forma adecuada y cuidar las instalaciones y áreas que sean de uso común.
- Respetar las normativas sobre usos y costumbres acordadas por todos los propietarios e incluidas en el Reglamento.
Historial del proceso de Administración de Casa club
Les resumo lo más breve posible el proceso y administración que se ha realizado:
Hace más de un año, la Casa Club tenía muchas deficiencias en mantenimiento, seguridad y en general la administración. Las aportaciones iniciales de cada comprador de casa solo fueron por un año y la mayoría ya habían expirado.
Vivanza convocó a los presidentes de los fraccionamientos de Saratoga para negociar una mejora en la administración, mantenimiento y seguridad a la vez de gestionar la entrega de Casa Club a una Asociación Civil conformada por residentes, por ser parte de nuestra propiedad al comprar nuestra casa.
Dicha reunión se llevó a cabo el 3 de agosto de 2023 en las oficinas de Vivanza, ellos contrataron los servicios de VESTA para administrar y mejorar la casa club, cambiaron proveedores de seguridad, lo cual mejoró mucho en ese aspecto, pero en otras cosas tardaron mucho en arreglarlo.
Se inició proceso de recaudación de datos y documentos para Constitución de la A.C. de la Casa Club ante notario.
Se fueron documentando mejoras y arreglos, pero dicho avance se estancó por muchos meses, hasta que de nuevo Vivanza y VESTA comenzaron trabajos de pintura y mantenimiento correctivo, para lo cual tuvimos reuniones los presidentes de fraccionamientos en varias ocasiones para revisar trabajos en Casa Club en conjunto con representantes de Vivanza y VESTA.
Los arreglos se pueden visualizar en éste link:
Fue hasta el pasado mes de junio que se firmo la entrega por parte del nuevo comité de Casa Club, después de mucha labor, tiempo dedicado, revisiones, etc., dicha labor no es remunerada y tuvimos que sacrificar tiempo de horario laboral en muchas ocasiones.
Se nos entregó una laptop con una aplicación/sistema para administrar las tarjetas de acceso a casa club.
Al inicio el comité es responsable de buscar proveedores, definir costos y cuotas, para después delegar seguimiento y administración a una empresa que se encargue de revisar y dar seguimiento a todos los proveedores y servicios que requiere la Casa Club, es un trabajo de tiempo completo, por lo que ningún residente podría hacerlo por cuenta propia.
Un poco antes de ya tener la administración de Casa Club, se buscó proveedores de servicios, cotizaciones, juntas para negociar precios, etc.
Según VESTA/Vivanza, tenían un estimado de alrededor de $ 70,000 pesos mensuales de costos de mantenimiento de Casa Club, nos dimos a la tarea de buscar mejores precios pero manteniendo calidad.
Guardias de Seguridad y Administración
De parte de la seguridad y guardias se optó por conservar el servicio actual ya que han proporcionado buen servicio, pero por costos no nos fué posible continuar con 2 turnos de guardias porque se elevaba demasiado el presupuesto. Se negoció el precio con un solo turno extendido de 15 horas.
En la Administración de Casa Club no se continuó con VESTA porque solo por administrar, a Vivanza le cobraban $ 28 mil pesos mensuales, se optó por la misma empresa de guardias de seguridad que también brinda ese servicio de administración pero por $ 11 mil pesos al mes.
Alberca
Se tomaron medidas de la alberca y fotos con drone para pedir presupuestos de mantenimiento.
En un inicio se contempló seguir con la persona que le daba mantenimiento, se llama Leo, es trabajador de Vivanza, se le pidió cotización y si podría hacer esa labor, nos cotizó $ 2,000 pesos semanales y que los químicos los compraramos aparte nosotros. Al final, Vivanza no le autorizó usar tiempo de su jornada laboral para dar mantenimiento a la Alberca, la cual se debe hacer por las mañanas para que por las tardes puedan usarla los residentes.
Entonces se buscó por medios digitales otra opción, dando con una empresa de mantenimiento llamada «Madrid Construcciones», la cual de un inicio se le pasó medidas de alberca, nos cotizó $ 3,300 pesos mensuales, mantenimiento cada quincena e incluye químicos. El precio nos pareció muy bueno, se consultó con un vecino de Saratoga 1 que antes se dedicaba a eso, pero una vez por quincena de mantenimiento lo consideramos insuficiente por el uso de la alberca. Entonces se citó a esa empresa a la Casa Club el día 17 de junio a las 4pm, se negoció un precio de $ 5,500 pesos mensuales para que se diera mantenimiento 2 veces por semana, un día aplicación de químicos y otro día limpieza y aspirado (incluye químicos).
Pendientes de proveedores
- Limpieza
- Jardinería
- Mantenimiento en general
Servicios (CFE y Agua)
El último recibo CFE con corte a Junio lo pagó Vivanza, el agua potable falta sacar contrato con JMAS y el recibo de Agua Tratada esta pendiente de revisar.
Sistema de Acceso y Tarjetas
Se compraron nuevas tarjetas de acceso (llegan el 5 de julio), para que los residentes que pagan su cuota de vecinos y tengan aún, puedan adquirirla.
Se está haciendo una base de datos con toda la información recolectada del sistema, residentes, número de tarjeta, serie o folio en sistema SYSCOM para depurar tarjetas no usadas y a residentes que no pagan cuota. Vivanza tenía los datos en hojas de papel, con domicilios en Manzana y Lote, por lo que hay que ordenar todos los datos para que sea más ordenada la administración ALTA /BAJA de tarjetas.
Una vez ordenado el acceso, únicamente residentes con su tarjeta activa tendrán acceso a Casa Club.
Por lo que a vecinos que no paguen cuota de su fraccionamiento, aparte de no tener los privilegios de Acceso de Sistema FracX ó BeResident de su fraccionamiento, tampoco tendrán acceso a Casa Club.
Aumento de cuota de vecinos AURA en ASAMBLEA formal
Reglamento para el Funcionamiento de los Órganos de Colaboración del Municipio de Chihuahua.
Artículo 24. Para que las sesiones del órgano de colaboración sean válidas se requiere que se constituya el quórum reglamentario, por lo menos con la asistencia de más del 50% de sus integrantes, pero en una segunda convocatoria, las sesiones se llevarán a cabo con los miembros que asistan y los acuerdos se tomarán por mayoría de votos de los presentes.
Desde el 19 de junio se convocó a una Asamblea Extraordinaria, se les compartió la convocatoria por medio oficial y se les puso un recordatorio el día de la asamblea.
En la asamblea del viernes 28 de junio, como siempre, no se junto quorum, por lo que se inició la segunda convocatoria a las 19:15 hrs tal como estaba programado y se procedió con los vecinos presentes, y los acuerdos se tomaron por mayoría de votos.
La nueva cuota de vecinos ya quedó establecida en $ 800 pesos mensuales.
Razones para el monto de la cuota
Se estimó un costo total y se divide entre el número de casas de todas las cerradas, donde hay aporte de cuota de vecinos, todas las cerradas están gestionando aumento a cuota para contemplar el gasto de casa club. Saratoga 1 y 2 tienen un ahorro remanente para hacer frente a los primeros meses, porque ellos llevan más años que nosotros recaudando una cuota de $ 650 pesos mensuales y son más casas que nuestra cerrada.
Nosotros no tenemos remanente ni somos tantas casas, por eso el aumento a $ 800 pesos, se están considerando $ 600 para gastos de nuestra cerrada y $ 200 para Casa Club a mediano plazo.
Tengan en cuenta que nuestra cerrada ya está en proceso de entrega, hasta que terminen trabajos y se dé visto bueno, pero tenemos que tener en cuenta que al hacernos cargo de nuestra entrada, vamos a hacernos cargo de más gastos como CFE y Agua entre otras cosas, por eso $ 600 pesos para nuestra cerrada.
Se ha estado trabajando con cotizaciones de proveedores, tanto de guardias como alberca que ya están laborando para dar ese servicio a casa club.
Y éste es un avance de costos de Casa Club, faltan algunos servicios por tratar, toma tiempo.
Como pueden ver en la tabla son más gastos los que están por verse, pero pueden llegar a $ 60,000 pesos mensuales.
En la etapa 4 apenas formaron comité y están recaudando cuotas a vecinos, van 33 casas que aportan, se irán aumentando, a esa cerrada se les van a bloquear las tarjetas de acceso y solo se dejarán activas esas 33 casas que aportan. Están gestionando poner FracX para que los vecinos morosos batallen en entrar y así poder tener más aportaciones, tal como sucedió en nuestra cerrada AURA.
Como pueden ver, el estimado por casa es de $ 244 pesos mensuales, el cual se irá reduciendo paulatinamente conforme aporten cuotas los de la Etapa 4, y en un futuro los de la Etapa 6.